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北京日報客戶端 | 記者 安然

自2003年開始，每年二月的最后一天，被聯合國確定為“世界居住條件調查日”。2022年，北京市第十五屆人大常委會第四十六次會議審議通過的2023年重要實事項目的實施意見中，確定的33件2023年重要民生實事項目，其中改善群眾居住條件方面占7件。 “住得更好一點”，早已是市民們的一致愿望。北京通州區法院發布消息說，在“住得舒適嗎”這個問題之下，有太多現實的法律問題。

【資料圖】

在法院已審結的案件中，有些案子非常有代表性。

入住后外墻漏水怎么辦？

王先生入住自家房屋后發現，外墻出現了兩次漏水，導致室內被水浸泡，此時房屋還在開發商維護保養期內，但開發商卻始終推諉。雙方協商未果后，王先生起訴至法院要求開發商修復漏水部位并賠償28000元。

在案件審理過程中，法官進行了實地勘察，發現房屋的主臥窗戶及墻壁、客廳窗戶確實有滲水、漏水導致的損壞痕跡。通州法院認為，涉案房屋漏水、滲水問題已經存在已久，而且并不止涉案房屋存在此類問題，和王先生具有相同遭遇的住戶大有人在。

不過，原告沒有申請司法評估。法官表示，通過現場勘驗可以明顯看出，涉案房屋損壞后果與房屋防水工程問題之間存在因果關系，故對于王先生要求開發商進行維修的訴訟請求，法院予以支持。但因王先生不申請對涉案房屋進行司法評估，對他所要求的各項損失，缺乏事實依據，法院不予支持。

宣傳與實際交付的公共設施不一致怎么辦？

郝先生買房后，發現自己本來想買的是“前門樓子”，實際到手的是“胯骨軸子”：開發商《宣傳冊》里的所謂“經典ARTDECO風格、金鑲玉工藝包銅掐絲裝飾、‘頂戴花翎’……”等等，全都不存在。

郝先生向通州法院起訴，要求賠償未按約提供公共設施和服務造成房屋價值損失7萬余元，同時要求被告在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾等。開發商不認可郝先生的訴訟請求，稱媒體廣告宣傳并非他們的自行宣傳，而是第三方中介機構的宣傳，不能對開發商產生約束力。

法院經審理認為，開發商發布的商業廣告內容是具體確定的對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，會對商品房預售合同的訂立產生重大影響，所以廣告中的說明和允諾應視為要約，為合同內容。

開發商答辯意見中所述條款，是開發商所擬定的格式條款，存在免除責任、排除買受人主要權利的情形，應為無效。現開發商沒有實現合同約定義務的，應當承擔違約責任。經法院現場勘查，開發商有大量具體允諾沒有實現，因開發商已將房屋交付給全體業主，將小區環境維護義務等移交給物業公司，現已不具備繼續履行配齊相應設施的條件，法院根據本案查明情況及涉案小區現實情況酌定開發商賠償郝先生20000元。

精裝修房屋不“精裝修”怎么辦？

趙女士購買某開發商開發的精裝修商品房，但在收房過程中發現存在多處問題，廚房插座未安裝、熱水器無法使用、洗手池漏水、無花灑、半小時自動斷電十分鐘后恢復、主臥窗戶無法正常打開等，故起訴要求開發商賠償損失30萬元。開發商稱房屋達到交付條件，不存在違約賠償情形，即使趙女士主張的問題存在，在保修期內開發商承擔保修責任而非賠償責任。

在本案審理過程中，承辦人前往涉案房屋進行了現場勘驗，核實廚房未安裝完畢插座2個、廚房熱水器插座線路損壞、廚房洗手池下水管漏水、洗澡間無花灑、房屋自動斷電、主臥室衛生間窗戶開角幅度明顯小于合理范圍。雙方均不申請維修費用的鑒定，開發商也始終未對上述問題進行維修。

法院經審理認為，開發商向趙女士交付房屋時并未完全按照合同及附件約定條款同時向趙女士交付相關設施、設備，且涉案房屋至今仍存在重大瑕疵，嚴重影響了趙女士的使用。法院根據涉案房屋質量存在瑕疵嚴重程度，所涉及房屋瑕疵對所有權人居住、使用的影響情況、影響時長以及對房屋交易價值的影響等實際情況并結合雙方當事人意見酌定損失為10萬元。

這些判決目前均已生效。

標簽： 公共設施 現場勘驗 訴訟請求