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北京商報 | 作者 王寅浩

繼廣州、深圳、上海后，北京也正式宣布落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，自此四個一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地。9月1日，北京市住建委、央行營管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化北京個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，北京將在全市范圍內(nèi)實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(相關(guān)資料圖)

從兩方面降低購房成本

根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中所說，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”本質(zhì)是對二套住房的評定標(biāo)準(zhǔn)，與首付比例和房貸利率直接相關(guān)。“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來確定貸款比例。

2017年3月至今，北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內(nèi)無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調(diào)整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關(guān)注全國范圍內(nèi)是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及貸款成數(shù)。

北京鏈家研究院院長高原表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好主要體現(xiàn)在兩方面。一是較為直接的信貸成數(shù)提升；二是較為間接的信貸利率下降。

舉例而言，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

促進(jìn)市場逐步回暖

在高原看來，北京市場一直以來都比較穩(wěn)定，今年以來在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優(yōu)化，就北京市實際而言信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。隨著利好政策的預(yù)期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進(jìn)而促成市場穩(wěn)步回暖。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份，北京二手房成交10960套，環(huán)比上漲12.8%，同比下降21.3%，市場整體交易仍處于低活躍度區(qū)間。

北京市場掛牌的業(yè)主當(dāng)中，有相當(dāng)一部分是置換需求。當(dāng)前市場成交周期拉長，這部分業(yè)主的置換需求延緩，使得市場上的掛牌量有所增加，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份二手房掛牌量環(huán)比（統(tǒng)計范圍為麥田覆蓋樓盤）增加0.6%。

掛牌量增長導(dǎo)致買方的購房選擇增加，賣方想要快速出售房屋，在談價時就需要做出更多的價格讓步。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月二手房議價空間和上月相比擴(kuò)大0.15個百分點，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

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