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部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs2022年第三場“季考”成績放榜。

(資料圖)

截至10月31日，已上市的20只公募REITs產(chǎn)品中，已有14只披露2022年三季報(另有6只產(chǎn)品上市不滿兩個月)。報告顯示，除華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在第三季度出現(xiàn)凈利潤虧損外，其余11只產(chǎn)品全部盈利。整體來看，大部分公募REITs底層項目經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，較二季度有所好轉(zhuǎn)，6個項目凈利潤超2000萬元。

為進(jìn)一步了解公募REITs部分業(yè)績數(shù)據(jù)緣何為負(fù)，《證券日報》記者第一時間對業(yè)內(nèi)人士和基金管理人進(jìn)行了采訪，以便市場更好了解“內(nèi)情”。

對于華安張江光大REIT底層項目第三季度凈利潤虧損802.64萬元的情況，華安基金對《證券日報》記者解釋稱，“主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施項目的折舊攤銷金額較大，并不影響項目的現(xiàn)金流和可供分配金額。”

對于基礎(chǔ)設(shè)施項目所在行業(yè)的展望，華安張江光大REIT三季報顯示，后續(xù)隨著行業(yè)需求推動和產(chǎn)業(yè)集群漸成規(guī)模，作為產(chǎn)業(yè)載體的園區(qū)項目、數(shù)據(jù)中心、租賃公寓等物業(yè)類型的投資吸引力將保持較高水平。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，“浙商滬杭甬REIT底層項目三季度凈利潤虧損175.03萬元，主要是兩方面因素導(dǎo)致的：一方面，高速公路公募REITs項目折舊攤銷方式對賬面盈利狀況影響較大，浙商滬杭甬REIT的折舊方式是直線折舊攤銷法，相對采用車流量折舊攤銷法而言，當(dāng)前折舊攤銷金額比較大；另一方面，疫情也是導(dǎo)致項目凈利潤虧損的原因之一，高速公路流量和收費均有所下降。”

據(jù)浙商滬杭甬REIT三季報顯示，在疫情控制良好的情況下，預(yù)計基礎(chǔ)設(shè)施基金通行費收入將恢復(fù)性增長。

就博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT底層項目三季度凈利潤虧損10.49萬元的情況，博時基金方面向《證券日報》記者進(jìn)行了說明，“主要還是受疫情持續(xù)影響及租金減免安排的原因?qū)е拢鸸芾砣藢⑴c運營管理機構(gòu)繼續(xù)積極履行主動管理職責(zé)，盡最大努力維護(hù)投資人利益。”

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對記者表示，“整體來看，公募REITs三季度表現(xiàn)出一定韌性，業(yè)績數(shù)據(jù)多呈現(xiàn)邊際改善趨勢。對于部分產(chǎn)品凈利潤為負(fù)，大家應(yīng)辯證地看待。”

明明進(jìn)一步解釋，一方面，從絕對數(shù)值上來講，凈利潤為負(fù)確實體現(xiàn)出對應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施三季度經(jīng)營承壓，這與疫情反復(fù)擾動、經(jīng)濟(jì)修復(fù)偏弱有關(guān)。但另一方面，三季報也顯示出明顯的邊際改善信號。具體來看，一是相較于二季度，多數(shù)公募REITs的營業(yè)收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)都實現(xiàn)了環(huán)比增長；二是因為基礎(chǔ)設(shè)施存在大規(guī)模的折舊攤銷費用，所以相較于凈利潤，建議更多關(guān)注EBITDA、可分配收入等指標(biāo)。從可分配收入來看，公募REITs三季度的可供分配金額完成度基本符合預(yù)期，較二季度有所好轉(zhuǎn)。

興業(yè)研究ABS及REITs研究高級分析師臧運慧對《證券日報》記者表示，目前，公募REITs底層項目入賬科目主要是投資性房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)，個別REITs部分入賬固定資產(chǎn)和商譽均以成本法計量。成本法計量時，會按期計提折舊和攤銷，折舊和攤銷在成本構(gòu)成中的比例非常高，但這個成本不是當(dāng)期的現(xiàn)金流支出，所以一般不采用凈利潤、毛利率或者ROE判斷公募REITs的盈利能力，而是考察剔除了折舊和攤銷影響的EBITDA、EBITDA利潤率這兩個指標(biāo)，這兩個指標(biāo)在目前已經(jīng)披露的定期報告中，只有一只REITs在某一期因為特殊原因出現(xiàn)過負(fù)值，其他都是正值。

展望未來，明明表示，總體來看，多數(shù)公募REITs營業(yè)收入平穩(wěn)，并保證一定可分派現(xiàn)金額完成度，體現(xiàn)出公募REITs的抗沖擊性及存續(xù)公募REITs項目的成熟穩(wěn)健。8月份以來經(jīng)濟(jì)基本面改善的信號越來越多，預(yù)計公募REITs底層項目的業(yè)績有望進(jìn)一步修復(fù)。

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