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北京日?qǐng)?bào)客戶(hù)端 | 記者 李松林 潘福達(dá) 美編 吳薇

近段時(shí)間，一種叫作“轉(zhuǎn)貸降息”的生意正暗流涌動(dòng)。他們盯準(zhǔn)的，是一些感到房貸利率高、想提前還貸省利息的人。在某些金融公司和貸款中介口中，只要經(jīng)過(guò)他們的一番運(yùn)作，房貸就可以轉(zhuǎn)化為利率更低更“省錢(qián)”的經(jīng)營(yíng)貸。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管他們都聲稱(chēng)可規(guī)避貸后檢查，但這背后涉及的多種費(fèi)用和復(fù)雜流程，暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)。

【資料圖】

現(xiàn)狀

中介扎堆轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)

“現(xiàn)在中介的營(yíng)銷(xiāo)這么露骨了嗎？就差把‘經(jīng)營(yíng)貸置換房貸’的宣傳語(yǔ)貼腦門(mén)上了?！睅滋烨?，市民張女士接到了自稱(chēng)是工行信貸員的來(lái)電，上來(lái)就勸她轉(zhuǎn)房貸，利率能做到3.35%。

抱著好奇的心態(tài)，張女士添加了這位信貸員的微信，對(duì)方發(fā)來(lái)了一個(gè)算賬的表格，轉(zhuǎn)貸后利率為3.25%、貸款300萬(wàn)元的情況下，和買(mǎi)房按揭貸款30年相比，經(jīng)營(yíng)貸款30年可以省169萬(wàn)元?！拔也豢赡芙o您賺169萬(wàn)元，但我可以給您省169萬(wàn)元，超過(guò)4.5%以上的按揭利率可以轉(zhuǎn)化為3.35%左右。”對(duì)方幾乎每條朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

沒(méi)過(guò)兩天，她又看到一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的各種操作細(xì)節(jié)?！盀榱藫Q房，未來(lái)越來(lái)越多改善需求客戶(hù)會(huì)加入經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸潮?！蔽恼陆o出如此預(yù)判，還附上了咨詢(xún)師的聯(lián)系方式。

經(jīng)營(yíng)貸置換房貸如何操作？按多位貸款中介的介紹，購(gòu)房者需先結(jié)清房貸，再將房屋以個(gè)體工商戶(hù)或企業(yè)法人、實(shí)控人、大股東的名義抵押給銀行，以此借出經(jīng)營(yíng)貸。這筆借來(lái)結(jié)清房貸的資金，通常也被稱(chēng)為“過(guò)橋資金”。若個(gè)人不是個(gè)體工商戶(hù)或名下沒(méi)有公司，一些貸款中介還可以提供辦理殼公司的渠道。

記者以購(gòu)房人身份咨詢(xún)了一家貸款中介業(yè)務(wù)員，詳細(xì)了解轉(zhuǎn)貸的操作流程?！笆紫刃枰J款人經(jīng)營(yíng)一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購(gòu)企業(yè)?！边@位業(yè)務(wù)員介紹，用戶(hù)選擇全款買(mǎi)房，自有資金不夠可使用公司提供的過(guò)橋墊資，用新房本辦理經(jīng)營(yíng)貸，順利的話(huà)10天就能完成轉(zhuǎn)貸，經(jīng)營(yíng)貸的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房貸利率低了不少。

面對(duì)記者提出轉(zhuǎn)貸存在風(fēng)險(xiǎn)的疑慮，對(duì)方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時(shí)還款就沒(méi)問(wèn)題?！边@位工作人員打包票說(shuō)，最近很多人都來(lái)辦轉(zhuǎn)貸，“轉(zhuǎn)貸沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)”。

生意

經(jīng)營(yíng)貸成“香餑餑”

“房貸利率5.68%轉(zhuǎn)貸到4.45%，100萬(wàn)房貸省下利息超57萬(wàn)元”“6招教你降低房貸利率”……近期，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介經(jīng)紀(jì)人紛紛發(fā)布“轉(zhuǎn)貸降息”信息。一名中介還直接表示，之前5.68%至6.3%的利率，都可以安排到3.8%。

記者發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似信息和業(yè)務(wù)的頻頻亮相，主要瞄準(zhǔn)的是想提前還房貸，節(jié)約利息支出的人群。在一些中介和金融公司口中，即使是超過(guò)年化利率5%及以上的房貸，也可以輕松降到3%至4%之間?！稗D(zhuǎn)貸降息”的主要貸款類(lèi)型則是經(jīng)營(yíng)貸。

近幾年，隨著國(guó)家對(duì)中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率逐步走低，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至不到4%的水平。以北京為例，目前，北京地區(qū)二套房貸利率為5.35%，遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)貸利率，兩者之前的利率差留下了套利空間，也成了中介誘使購(gòu)房人的理由。

經(jīng)營(yíng)貸是面向個(gè)體工商戶(hù)、小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體，且用于經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。但在提供“轉(zhuǎn)貸降息”“以貸換貸”生意的人口中，經(jīng)營(yíng)貸無(wú)疑是房貸“轉(zhuǎn)貸降息”的一個(gè)“香餑餑”，且有方式規(guī)避貸后檢查。

另一家“一站式貸款服務(wù)平臺(tái)”的貸款經(jīng)理，簡(jiǎn)單了解信息后，同樣給出了轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的方式，他宣稱(chēng)年化利率可以降至3.5%。他透露，自己所在的公司已經(jīng)營(yíng)了十幾年，可以提供最簡(jiǎn)便的轉(zhuǎn)貸降息流程和方式，“最近，我們都轉(zhuǎn)了幾十筆了?！?/p>

套路

要“借殼”且費(fèi)用多

轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，大概是什么流程？名下沒(méi)有公司又該怎么辦？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些擔(dān)憂(yōu)在“業(yè)內(nèi)人”眼里，都不是問(wèn)題，只要“借殼”一個(gè)公司即可。而這需要個(gè)人提前準(zhǔn)備好身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、房本、流水和征信記錄等資料。

以房貸還剩100萬(wàn)元，需籌措資金提前還清貸款為例。前述“一站式貸款平臺(tái)”的貸款經(jīng)理稱(chēng)，如果要轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，需要有一個(gè)公司做“殼”，先給還款者“過(guò)戶(hù)”一個(gè)公司，然后用這個(gè)公司來(lái)做借款主體?！澳鷤€(gè)人不用給房子解押，也不用借錢(qián)。這100萬(wàn)元我們可以墊資幫您還了，我們借100萬(wàn)元給您，您把房子解押后，然后到下一家銀行做經(jīng)營(yíng)貸抵押。銀行放款之后，您把這100萬(wàn)元還我們就好?！?/p>

類(lèi)似操作方式大同小異。另一家金融服務(wù)公司經(jīng)理也表示，“跟企業(yè)其實(shí)是沒(méi)大關(guān)系的，企業(yè)只是你用來(lái)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)噱頭。”這背后，相關(guān)公司或中介之所以愿意“墊資”，必然會(huì)牽涉費(fèi)用。經(jīng)過(guò)粗略了解，如果是轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的“轉(zhuǎn)貸降息”，且需要相關(guān)公司或中介墊資，普遍存在手續(xù)費(fèi)、“服務(wù)費(fèi)”“三方費(fèi)用”等不同費(fèi)用。同樣是“轉(zhuǎn)貸降息”100萬(wàn)元，有的收取各類(lèi)費(fèi)用超過(guò)2萬(wàn)元，有的前前后后需要約5萬(wàn)元。

各類(lèi)名目的費(fèi)用多少暫且不說(shuō)，“轉(zhuǎn)貸降息”可能暗藏的合同風(fēng)險(xiǎn)不可不防。銀保監(jiān)會(huì)此前就發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法、高額收費(fèi)、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

銀保監(jiān)會(huì)表示，根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。

回應(yīng)

別冒險(xiǎn)貪短期利益

“最近如果要提前還房貸，是需要排期的。您如果最近就申請(qǐng)，預(yù)計(jì)得三個(gè)月往后?！北本┿y行一支行工作人員說(shuō)，對(duì)“轉(zhuǎn)貸降息”“以貸換貸”有所耳聞，從他的經(jīng)驗(yàn)和角度來(lái)講，不建議市民這么操作，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多風(fēng)險(xiǎn)也大。

這名工作人員介紹，類(lèi)似操作短期看起來(lái)是“省錢(qián)”了，但這樣的貸款簽合同多為一兩年、兩三年就要續(xù)簽一次?！拔磥?lái)，能否每一期都續(xù)上是個(gè)問(wèn)題。同時(shí)，現(xiàn)在給你說(shuō)的是年化利率三點(diǎn)幾，也不能保證未來(lái)都這樣低。即使落到合同里，過(guò)幾年對(duì)方也存在違約的可能?！?/p>

“那些小貸公司、金融公司或中介，主要是為了掙所謂的‘過(guò)橋費(fèi)’、手續(xù)費(fèi)等?！边@名工作人員表示，即使是用一些途徑獲得了較低利率的貸款，但這只能算是“蠅頭小利”，長(zhǎng)期看不確定性和風(fēng)險(xiǎn)都非常高?！皞€(gè)人收入穩(wěn)定，月供沒(méi)有壓力的情況下，可預(yù)約提前還款或留點(diǎn)現(xiàn)金以備不時(shí)之需，而不是尋找這樣風(fēng)險(xiǎn)多的操作方式。”

標(biāo)簽： 工作人員 個(gè)體工商戶(hù) 操作方式